Покупателям квартир 500.000 рублей в минус

Что вы получаете, обратившись ко мне для подбора квартиры?

🔐Ваши контакты — под защитой, все звонки беру на себя.
Ваш телефон не попадет в базы агентств и не станет «лидом» для обзвона.
По опыту: один звонок по выгодному объявлению = 3-5 навязчивых звонков от агентов.
Подобные «суперпредложения» созданы не для продажи , а для сбора ваших контактов .
Часто даже не отвечают на звонки — зачем? Ваш номер уже продан.

💯Юридическая безопасность — на высшем уровне.
Организую процедуру «под ключ».
Наш юридический отдел возглавляет признанный лучшим юристом по недвижимости в России — проверка документов, составление договоров, сопровождение до регистрации и получения ключей.

⏰ Экономия времени и нервов.
Не трачу ваше время на «чепуху» — смотрим только ликвидные, реальные объекты .
Часто уже по объявлению могу понять, стоит ли ехать на просмотр. Один звонок — 2-3 вопроса — и даю вам точный ответ: ехать или нет.

Веду все переговоры с продавцами, с их риэлторами — по цене, условиям, срокам. Вам не нужно вступать в игру манипуляций и давления.

Ипотека без головной боли. Наши опытные ипотечные брокеры подберут оптимальные условия в банках — быстро, выгодно, без скрытых комиссий.

Вам не о чем беспокоиться — всё возьму на себя.

Межрегиональные сделки легко организуем.

Контакты:
Телеграмм:  https://t.me/zentrrealtor/65 
ВКонтакте: https://vk.com/zentrrealtor 

СОВЕТЫ И СОВЕТЧИКИ
Почти всегда мы советуемся с кем-нибудь.
Легко советоваться со случайным попутчиком, потому что он не манипулирует. Встретились, поговорили и разошлись.
Другое дело — близкие и родные. Так или иначе, одобряющей улыбкой или недовольной гримасой они показывают своё отношение.
Если спросить: «Продать или не продать? Где купить квартиру?» — Все рекомендации следует фильтровать через призму личной заинтересованности. Он ведь знает, что вам важно, будет этим манипулировать.

О ЦЕНЕ ОБЪЕКТА
Частые ошибки
Ориентир на долгоиграющие объявления:
Если в вашем доме есть аналогичная квартира с таким же ремонтом, это хороший ориентир. Но важно учитывать, сколько времени она уже находится в продаже. Если квартира не продана два-три месяца и больше, с ней явно что-то не так. Ориентироваться на такую цену нельзя.
На что ориентироваться?
Правильно выбранная цена и хорошая реклама — ключевые факторы успешной продажи. При грамотной стратегии объект редко экспонируется дольше двух месяцев. Однако найти подходящий объект для сравнения непросто, так как долго висят в рекламе именно те квартиры, где цена выбрана неправильно.

Пока вы нащупываете правильную цену, могут быстро пройти две недели — время, когда проявляется максимальный интерес потенциальных покупателей. Если этот период упущен, спрос начнёт падать, и благоприятное время для продажи будет потеряно.

Без серьёзного анализа рынка невозможно определить оптимальную стоимость для продажи. Речь идёт не просто о рынке недвижимости в целом, а именно о вашем районе/микрорайоне и конкретном сегменте. Прежде чем решиться на продажу, следует задаться вопросом: за какое время и по какой оптимальной цене может быть продан ваш объект?

По моему опыту, в среднем из 10 объектов:
- 3–4 продаются ниже рекламируемой цены (со скидками).
- Скидки бывают незначительными — 5–10 тысяч рублей. Иногда покупатели хотят хотя бы чуть-чуть выгадать и соглашаются на покупку.
- Бывают крупные скидки — 500 тысяч рублей и более. Это характерно для дорогих объектов, когда продавец хочет продать срочно (например, из-за ипотеки или других обстоятельств).
- 3–4 продаются по рекламной цене.
- 1–2 продаются выше цены, указанной в рекламе.
Когда появляются хотя бы два покупателя, уже можно поднимать цену.

РЕКЛАМА
Фотографии – ключевой элемент рекламы
Нужно понимать, что для продавца квартира кажется старой и привычной, а для потенциального покупателя она — новая. Поэтому для фото, которые публикуются в рекламе, желательно минимизировать следы жизнедеятельности, происходящие или происходившие в квартире.
Хорошие фото — это залог интереса к объекту. Количество просмотров может увеличиваться в разы, если фотографии качественные.

От фото зависит многое, прежде всего количество просмотров рекламного объявления.

Текст объявления – искусство привлечения внимания
Он должен быть составлен так, чтобы хотелось позвонить и поговорить об этой квартире. Если вы знаете район с детства, каждый дом в этом районе, как он строился и кто там жил, то легко написать продающий текст. Но, конечно, немного фантазии и вдохновения приложить придется.

Не стоит в тексте все перечислять вразнобой. Например:
КАК НЕ НАДО СОСТАВЛЯТЬ ТЕКСТ:
«У дома магазин, а в квартире люстра, в парадной ремонт, из окна вид на парк».
Такой текст сбивает с толку и не создает цельного образа.

Лучше писать последовательно:
КАК НАДО:
- Либо начинать с квартиры и вида из окон, затем переходить к парадной и магазинам у дома.
- Либо двигаться от внешней среды (парка у дома) через парадную в квартиру и вид из окон.

Пример хорошего текста:
«Квартира расположена в тихом районе с развитой инфраструктурой. Из окон открывается живописный вид на парк. Просторная кухня с современным ремонтом станет идеальным местом для семейных ужинов. В парадной выполнен свежий ремонт, установлен новый лифт. Рядом с домом находятся магазины, школа и детский сад».

ПРИЕМ ЗВОНКОВ
Сделали все, что описано в предыдущих комментариях.
Ждем звонков. И начинается обычно с чего? Правильно: звонит агент и предлагает продать дороже, быстрее, умнее и т. д. Начинаем раздражаться, но агентам пофиг на ваше раздражение — звонят и звонят. Планида у них такая.

Другое дело покупатель. Он часто достаточно робкий, и вы сразу его спугнули резкими ответами, в раздражении от предыдущих звонков, которые отрывали от важных дел. Или покупатель въедливый: «А чего это у вас собственность столько лет, и уже продаете? А почему раньше не продали? Как сделка будет проходить? Где и когда деньги отдавать?»

По опыту могу сказать, что самый въедливый покупатель — тот, у которого нет денег. Вот он и выносит больше всех мозг, с субсидией, которую еще изучает как получить, наличными деньгами, которые еще только будут, когда он продаст свою квартиру (которую еще даже не начал продавать), пока присматривает, что сможет купить взамен. В процессе своих изысканий он уже получил некоторые знания про сделки с недвижимостью. И теперь готов с удовольствием расширять свои знания об этом вопросе… в вашей голове 😄.

Но купить то, что присматривает, он однозначно не сможет, потому что все, что смотрит сейчас, уже уйдет, пока у него появятся деньги. На него время и нервы тратить не рационально.

И вот все эти звонки, да еще в неудобное время.
— Потом перезвоню. — Зачастую не работает. Покупатель, тот робкий, с наличными, реально на счету деньгами, уже присмотрел себе покупку. Или забыл, по какой квартире звонил.

ПОКАЗЫ КВАРТИР: ИСКУССТВО УГАДЫВАНИЯ ПРЕДПОЧТЕНИЙ

1. Ошибки при показе
Часто собственники жилья допускают ошибки, рассказывая покупателям о преимуществах квартиры, которые на самом деле могут оказаться недостатками. То, что для одного человека является плюсом, другому может категорически не подойти.

Примеры:
- Одним важно наличие парковки, другим — окна на север, и ни в коем случае не на юг (например, те, кто не переносит солнце, так как предпочитает спать днем). Поэтому рассказывать таким людям о том, что квартира солнечная, все равно, что сразу сказать - уходите.
- Если соседи кормят птичек, одни будут возмущены птичьим пометом на подоконниках, а других это умиляет и становится решающим фактором для покупки.

Таким образом, один и тот же фактор может повлиять на решение как положительно, так и отрицательно.
Это ВАЖНО! Ведь наша задача — продать квартиру.

2. Как правильно преподнести квартиру?
Для успешной продажи необходимо показать все её преимущества, как явные, так и необычные:

- Явные преимущества:
- Чистый подъезд/парадная.
- Спокойные, интеллигентные соседи.
- Близость к магазинам, школам, паркам.

Иногда для этого нужно приложить усилия: подмести лестницу перед показом или разогнать бомжей со скамейки перед парадной.

- Необычные преимущества:
- Темная квартира (идеально для тех, кто работает в ночную смену и днем спит).
- Тесные комнаты (некоторым нравится уют маленькой комнаты, где они чувствуют себя защищенными, как в детстве).
- Другие уникальные особенности, которые могут быть важны для конкретного покупателя.

Нет смысла перечислять все возможные предпочтения, ведь у каждого они свои. Задача продавца — угадать эти предпочтения и рассказать именно о них, чтобы заинтересовать, а не оттолкнуть покупателя.

3. Что делать, чтобы не сорвать сделку?**
Правильно подготовить рекламу, принять звонок, договориться о показе (сделать то, что описано в предыдущих комментариях — и всё испортить на самом показе? Согласитесь, это глупо.

Конечно, ошибиться может каждый. Например, рассказать полуночнику о солнечной квартире или велосипедисту о доступности парковки для автомобилей. 😄

Желательно угадывать предпочтения покупателя и акцентировать внимание именно на них. Ведь чем реже вы ошибаетесь, тем быстрее происходит сделка.

4. Продажа с первого показа
Бывает, что квартира продается с первого показа. Не скажу, что это происходит часто, но одна-две сделки на десяток — вполне реальная статистика. Такое случается, если:
- Правильно угаданы предпочтения покупателя.
- Акцентируется внимание именно на тех факторах, которые важны для клиента.

Есть такой опыт. 😉
Правильно угаданные предпочтения на показе — залог быстрой и выгодной продажи.

СДЕЛКА

Ей, конечно, предшествуют разговоры, переговоры, аванс или задаток и так далее. Но вот наступает тот волнующий день, когда все собираются и приносят, извлекают, переводят, пересчитывают большие суммы денег. Впервые я обратил внимание на психологическую атмосферу во время сделки. Вернее, даже не я обратил, а клиентка контрагента.

У меня была одна из первых самостоятельных сделок. До этого их проводила директор агентства, в которое я пришел работать. Жесткая, волевая, авторитарная женщина...
Так вот, клиентка вдруг заметила:
— Странно, я совсем не волнуюсь! — и добавила: — Моя знакомая, агент по недвижимости, рассказывала мне, как она всегда волнуется перед сделкой и во время неё.

Я спросил у своих клиентов (у меня были обе стороны: их покупатель, а также они сами, покупающие сейчас и продающие одновременно — встречная покупка):
— Вы нервничаете?

Получив отрицательный ответ, стал анализировать. Почему бывают нервные сделки?

То, что происходило с моим предыдущим директором, понятно. У неё было только два мнения: её (мнение) и неправильное. Своим непререкаемым авторитетом, жёсткими замечаниями она загоняла всех участников сделки в тесные рамки своих представлений о правильности: «ДЕЛАТЬ НАДО ТАК! И никак иначе».

Тоже неплохой метод — держать всех в напряжении. Люди боятся сделать неверный шаг, находятся в страхе перед её менторским тоном, который является предвестником гнева. Надо сказать, этими эмоциями — страха, неуверенности и подобными — она владеет виртуозно. Мгновенно может привить почти любому человеку неуверенность в своих силах, и тогда остаётся только полагаться на её знания и опыт. Чего, собственно, она и добивается. Ей так легче, привычнее управлять ситуацией, управлять людьми.

НО ЭТО НЕ ЕДИНСТВЕННЫЙ И НЕ ЛУЧШИЙ МЕТОД УПРАВЛЕНИЯ СИТУАЦИЕЙ.

Ещё раньше, размышляя о подобных вещах, о способах влияния, я пришёл к заключению. Манипулируя людьми, самое эффективное давление — это давление на негативные эмоции: страх, неуверенность, алчность, злость, обиду и так далее. Задевание в душе именно этих струн вызывает наиболее сильный и быстрый отклик. То есть сиюминутная эффективность здесь наиболее высокая.

Другое дело — долгосрочные отношения. Только с близкими людьми мы вынуждены мириться и принимать их способ влияния, даже если он нам не очень нравится, но мы всё равно его принимаем, значит, он нам привычен. Привычный с детства, впитанный с молоком матери способ общения в семье.
Он и будет оптимальным способом манипуляции нами, способ влияния на нас, которому мы поддаёмся. Крик или мягкий голос, улыбка или суровый взгляд и так далее.

СДЕЛКА: В ПРОДОЛЖЕНИЕ ТЕМЫ

Мне с детства знакомы два способа общения. Первый — это часто бездумно жестокий подход отца, который считал, что прав только он. Второй — любящий и рассудительный голос матери.
Конечно, мне всегда больше нравился именно её подход.

Кому из нас не нравится любовь?

Научившись с детства лавировать между грубостью и любовью, я всю жизнь стремлюсь к доброжелательности. Именно поэтому на сделках, где я участвую, все чаще улыбаются. Редко, даже, наверное, никогда не припомню, чтобы кто-то проявлял негативные эмоции.

Эти глубинные установки, заложенные с детства, влияют на всю нашу жизнь. Непроизвольно я создаю атмосферу доброжелательности, и крайне редко у меня это не удается. Однако бывают моменты, когда именно суровый взгляд или твердый голос приводят ситуацию в норму. Это тоже важно уметь, но пользоваться этим нужно с огромной осторожностью.

Выбирайте риелтора, исходя из вашего склада характера, ведь сделка — это всегда стресс. С правильно подобранным специалистом вы будете чувствовать себя комфортно. Вам нужен суровый взгляд и менторский тон или доброе слово и улыбка? Все зависит от ваших предпочтений.

Да, чуть не забыл упомянуть: нервная ситуация на сделке часто возникает из-за непрофессионализма агента. Неумелое поведение, недостаточная подготовка — всё это может стать предвестником длительного конфликта в будущем.
Поэтому так важно выбирать профессионального специалиста, подходящего именно вам, чтобы избежать лишнего напряжения.

🎯Сколько на самом деле стоит ваша квартира?
Не «7–8 миллионов», а конкретная, точная цена.
Мы не угадываем, мы тестируем рынок — проводим исследование.

🔎Анализируем объект:
— Формируем ценовую позицию.
Запускаем показ — как при продаже:
— Размещаем анонимно (без ваших контактов).
— Показываем в агентских сетях телеграмм, во-цап, на ЦИАН, Авито, Яндекс и т.д.

☎Собираем реальные отклики:
— Звонки, сообщения, предложения.
— Фиксируем, кто сколько готов предложить.
— Смотрим, какие вопросы задаются, что смущает, что нравится.
Через две недели даём чёткий вердикт: — Вашу квартиру в современных рыночных условиях купят за 88888888 рублей.
— С объяснением: кто интересуется, какие есть риски, что можно улучшить.
Это поможет вам:
• Узнать реальную цену.
• Принять решение: продавать сейчас или отложить.
• Понять, стоит ли что-то улучшить для более выгодной продажи.

🎁Для подписчиков нашей группы из СПб — тест бесплатно. Для других городов от 10 000 + руб.
Частные вопросы:
— Это не значит, что я обязан продавать?
Нет. Вы принимаете к сведению собранную нами информацию — и решаете. Никаких обязательств по продаже.
— Нужно ли встречаться?
Не обязательно, можно заказать удалённо.
Или обсудить в офисе: Литейный, 26, Преображенский двор.

🚀Знание — сила. Особенно, когда речь идет о миллионах.
Не гадайте.
Не надейтесь на авось.
Узнайте точную цену вашей квартиры — до того, как решите продавать.

Телеграмм https://t.me/zentrrealtor
ВКонтакте https://vk.com/zentrrealtor

Опытные покупатели. Спектакль в двух актах с перекрёстным допросом.

Вчера показывал квартиру семейной паре.

С порога: «Ой, сколько тут ремонта предстоит!» К этому привык — парировал легко. Но дальше начался настоящий спектакль.

Мужчина заявляет про неровные стены. А буквально позавчера хозяева, передавая ключи, хвалились, как тщательно выравнивали эти самые стены.

Жена тут же подходит, проводит рукой по поверхности и с ехидной улыбкой: «Вот, смотрите, как выпукло!»
Подхожу, вглядываюсь — ищу несуществующие неровности.

Тут же с права мужчина: «Да-да, посмотрите, как коряво!»
Не успеваю обернуться к нему — слева возглас: «Здесь даже розетки менять — по 100 рублей за штуку, и то...»

Поворачиваюсь к ней, а справа муж: «Какие 100 рублей! Таких цен уже давно нет!»

Я оказался между ними, как на перекрёстном допросе. Слаженная команда, работают на отлично! Только успевай оглядывается.

На прощание, уже выходя, бросают через плечо: «Ладно, если будете готовы подвинуться в цене — звоните, рассмотрим».

Успел кинуть им вдогонку: «Вчера уже предлагали на 100 тысяч дешевле — мы отказались, нужна полная сумма».

Такие «опытные» покупатели вполне способны смутить собственника и серьёзно сдвинуть цену вниз. Даже я, риелтор со стажем, на секунду чуть не включился в их игру.😂

Почему тускнеет любовь? Простая метафора.

Казалось бы, сложный вопрос. Но всё дело в том, как устроена наша психика: мы не можем долго концентрироваться на чём-то неподвижном.

Поэтому можно бесконечно смотреть на огонь или воду — они постоянно меняются, играют новыми красками. А партнёр? Кажется, мы его уже «изучили» вдоль и поперёк. Всё знакомо, всё предсказуемо. Интерес угасает.

Что же делать? Стать таким же «огнём и водой» в отношениях — изменяться, удивлять, двигаться. Но это сложно.

Есть рабочий и практичный способ встряхнуть чувства — сменить обстановку. Не жену или мужа, а пространство вокруг. Переезд — это мощный катализатор.

Почему это работает?

Вы оказываетесь в новых обстоятельствах, где ваш партнёр проявляется с неожиданных сторон.
Вы вместе решаете сложные задачи: финансы, организация, ремонт.
Сбор вещей становится ритуалом: что взять в новую жизнь, а что оставить в прошлом?
Вы видите друг друга в новых ролях: дизайнера, переговорщика, мастера по вбиванию гвоздей.
И вот тут-то случается чудо: сквозь бытовую суету проглядывают новые грани человека, который, казалось, стал обыденным. Просыпается любопытство, а за ним — и интерес.

Иногда, чтобы найти что-то новое в другом, нужно просто сменить декорации.

А что вы думаете? Помогал ли вам переезд или другая большая перемена увидеть партнёра по-новому?

⚠ С какой даты считается минимальный срок владения имуществом?

▪Купля-продажа: С даты регистрации собственности.
▪ДДУ: С даты полной оплаты застройщику (действует с 2019 г.).
▪Наследство: С даты смерти наследодателя.
▪Приватизация: с даты регистрации собственности.
▪ЖСК: С даты полной выплаты пая.
▪Приращение доли: Т.е., если вы уже владели долей в недвижимости, но позже вам досталась еще часть - с даты регистрации прав на первую долю в недвижимости.
▪Строительство дома: С даты регистрации.
▪Спорная недвижимость: С даты вступления решения суда в законную силу, в том числе это касается обманутых дольщиков.

Телеграмм https://t.me/zentrrealtor
ВКонтакте https://vk.com/zentrrealtor

СРОК ВЛАДЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ НЕОБХОДИМЫЙ ДЛЯ ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ УПЛАТЫ НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ :

3 года распространяется на следующие случаи:

Право собственности возникло в результате приватизации, договора дарения или наследования;

Продаваемый объект является единственным жилым помещением в собственности налогоплательщика.

5 лет — для всех прочих объектов, приобретенных по возмездным сделкам (договорам купли-продажи и т.п.)




КАК СЧИТАТЬ ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ по статье 217.1 НК

а) смотрим все жилье и доли в жилье, где человек титульный собственник,

б) смотрим все покупки/строительство в браке без брачного на второго супруга (то есть даже если в титуле только другой супруг; при этом подаренное другому супругу или унаследованное жилье НЕ является совместным),

в) НЕ учитываются как жилье вложения в ДДУ до регистрации собственности (не путать с точкой отсчета срока владения!), НЕ учитываются как жилье вложения в ЖСК до подписания акта и полной оплаты;

г) НЕ учитывается жилье, приобретенное клиентом или его супругом (относящееся к совместной собственности) не «глубже» 90 дней до продажи — то есть если например за месяц до продажи купить другое жилье, то первое все равно будет считаться единственным,

д) смотрится «скрытая» собственность — например, наследство, по которому право собственности еще не зарегистрировано, так как по закону именно собственность возникает со дня смерти наследодателя, и др. скрытое.

е) формально должно учитываться и зарубежное жилье обоснования - ссылка на письмо Минфина

К жилью не относится земля, апартаменты/коммерция, право по ДДУ.
Срок 3 года по единственному никто не отменял! (сроки не работают только для людей с 2 детьми при соблюдении всех критериев).

Возник вопрос про опасность банкротства продавца:

Обязательно проверяем собственника на признаки банкротства. Если у него просрочки по кредитам, долги или уже есть производство у приставов — сделку могут оспорить.

Снимаем такие риски юридически. Если хотите полную гарантию — заказывайте проверку юр-отдела. Это 20 000 ₽. Руководитель направления — лучший юрист по недвижимости России (без преувеличений).

Проверка предоставленных документов на объект с дополнительным запросом документов в компетентных органах из открытых источников на предмет установления возможных ограничений (обременений): rosreestr.ru, fssprus.ru, kad.arbitr.ru, bankrot.fedresurs.ru , с предоставлением письменного заключения о возможных рисках и рекомендациями по их сокращению.

В услугу входит:

правовой анализ предоставленных сведений и документов по объекту сделки и участникам сделки (физическим лицам)
самостоятельный запрос и получение юристом дополнительных сведений по объекту и субъектам сделки из открытых источников
правовой анализ уровня имеющихся рисков по объекту сделки и участникам сделки (физическим лицам)
составление правового заключения с обоснованными выводами
выдача письменных рекомендаций по уменьшению существующих правовых рисков
Проверке подлежит:

Вид, номер и дата государственной регистрации права
Ограничение прав и обременение объекта недвижимости
Заявленные в судебном порядке права требования
Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права
Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд
История всех сделок с объектом с 1998 года
Проверка на массовость регистрации юридических лиц
Сведения о банкротстве Продавца
Предбанкротное состояние Продавца
Субсидиарная ответственность
Банк данных исполнительных производств
Участие собственника в судебных делах
Наличие судебных разбирательств по объекту
Проверка по списку недействительных российских паспортов
Наличие задолженностей по налогам
Выписки ЕГРН об объекте и о переходе прав с электронной цифровой подписью
В услугу входит проверка одного объекта и не более двух собственников. Каждый следующий собственник может быть включен в проверку за дополнительную плату.

Стоимость проверки юридических лиц согласовывается индивидуально перед оформлением заявки.

Срок оказания услуги – два рабочих дня с момента принятия юристом в работу заявки со всеми прикрепленными к ней документами.
-

✔️ Но ключевое даже не это, а цена в договоре. Никакого занижения! Только рыночная стоимость. При банкротстве продажа по заниженной цене — мгновенный риск оспаривания.

Если хотите — скиньте мне объект в Telegram или Контакт (ссылка в анкете). Посмотрю, оценю, да️м предварительное заключение. Бесплатно.

Дело в том, что далеко не каждый объект требует такой тщательной проверки, как описано выше.
В основном, такие проверки нужны чтобы снять тревожность: психика, стресс... Либо когда очень выгодный объект. А выгодный он почему?
Конечно-же потому, что там пробюлемки.
В этом случае естественно нужен более углубленный подход.


Телеграмм  https://t.me/zentrrealtor 
ВКонтакте  https://t.me/zentrrealtor/65 

*******
Спасибо большое, Владимир, за ответ! Отдельное спасибо, что ещё раз акцентировали внимание на важности реального указания цены в договоре — это действительно ценно.

У меня возник дополнительный вопрос, касающийся защиты покупателя в долгосрочной перспективе. Допустим, на этапе сделки купли-продажи всё было безупречно: у собственника не было долгов, исполнительных производств и признаков банкротства. Но жизнь непредсказуема, и в течение следующих трёх лет (например, из-за прогоревшего бизнеса) продавец может дойти до стадии банкротства.

Подскажите, пожалуйста:

Существуют ли законные механизмы, которые смогут защитить покупателя (особенно если для него это не единственное жильё) в такой ситуации, когда финансовые проблемы возникли у бывшего владельца уже после продажи?

Был ли в вашей практике (или в практике вашей компании) подобный опыт? И если да, то чем такие случаи оборачивались для покупателя, помимо, собственно, стресса?

Если представить худший сценарий: квартиру пытаются продать через суд в счёт долгов предыдущего владельца, кто в таком случае будет возвращать деньги покупателю и компенсировать моральный ущерб, учитывая, что сам должник — банкрот?

********
Когда сделку могут отменить?
Основания должны быть серьезными. Самые частые случаи:

Продажа по заниженной цене. Если имущество продано значительно ниже рыночной стоимости, это прямое основание для оспаривания.

Искусственное перекладывание активов. Например, если у супруги (сейчас банкрота) был заключен брачный договор, по которому все имущество отошло мужу. Суд, скорее всего, сочтет это попыткой ухода от долгов и отменит сделку.

На что смотреть при покупке?
Главное — понять происхождение собственности (титула). Первый и самый важный вопрос: «Как продавец получил эту недвижимость?» Варианты: наследство, купля-продажа, дарение, приватизация, брачный договор, мена. От ответа на этот вопрос уже нужно отталкиваться, запрашивая дополнительные документы и оценивая риски.

Стоит ли страховаться?
Существует специальный продукт — страхование титула. Оно покрывает риск потери права собственности (например, из-за оспаривания сделки при банкротстве прошлого владельца). Обычно страхуют на срок исковой давности (3 года).

Но будьте предельно внимательны!
Страховка должна покрывать именно тот риск, которого вы боитесь (оспаривание сделки финансовым управляющим). Часто в договорах прописаны общие фразы (например, «защита от претензий наследников»), которые не имеют ВООБЩЕ НИ КАКОГО отношения к риску банкротства продавца. Если решите страховаться, читайте договор досконально и уточняйте страховые случаи.

ПС. Лично у меня опыта по оспариванию сделок не было, все делаю качественно.
Даже когда продавал квартиру почти банкрота.
Мы сразу прописали, подсчитали как он с полученной суммой будет рассчитывается с кредиторами, а потом объявит себя банкротом.
Все продали по рыночной цене, сумма ушла на банк кредитор.
И тогда у них осталось одна недвижимость, которую сохранили.
Никаких проблем ни у продавца ни у покупателя.

ПС. Тут тоже надо понимать:
Если кредитор один, то это одно дело, как в описанном мной случае.
Если кредиторов много то другое дело.
Все индивидуально надо рассматривать.


ПС. да, задавайте вопросы в личку, отвечаю как сейчас, в личку и дублирую в теме.


Телеграмм https://t.me/zentrrealtor
ВКонтакте https://vk.com/zentrrealtor

Замечали, что у каждого дома есть свой запах? И это не просто запах еды или свежего ремонта. Это — запах атмосферы, запах воспоминаний. Запах спокойствия.

Первый раз я осознал это в детстве. Когда мамы долго не было дома, я забирался в ее шкаф, прижимал к лицу ее вещи и успокаивался, ощущая этот родной, знакомый запах.

Позже я начал замечать, что у целых эпох — свои ароматы.

«Сталинки» и немецкие коттеджи. Когда заходишь в эти дома, построенные после войны, на тебя веет беззаботным детством. Запах старого дерева, толстых стен и уюта, который дарит чувство защищенности и уверенности. (До 12 лет я жил в таких).

Новостройки. Помните, как пахнет новая квартира? Цемент, свежая краска... Этот запах будоражит! Он пахнет новыми знакомствами, другой школой, неизведанными улицами и грандиозными переменами.

Дореволюционный фонд. А это — запах тайны. Необычные парадные, похожие на дворцы, дворы-колодцы, гулкие чердаки с железными крышами, по которым мы, мальчишки, бегали с оглушительным грохотом.

Теперь, работая риелтором, я вижу, как сильно эти «запахи памяти» влияют на выбор клиентов. Часто люди неосознанно покупают не просто квартиру, а ощущения. Если пахнет «как у бабушки в деревне» — решение принято.

Поэтому я всегда очень внимательно подхожу к подбору жилья. Все зависит от ваших целей: для постоянной жизни, для инвестиций или для аренды. Здесь нет универсальных решений, все очень индивидуально.

А на что навевают вам воспоминания запахи домов? По какому дому тоскует ваша душа?

Упрощение получения наследства
Для этого вам нужно просто найти РЕЕСТР НАСЛЕДСТВЕННЫХ ДЕЛ
указать там Ф.И.О. наследодателя и, если известно, даты его рождения и смерти.
После этого система выдаст вам Ф.И.О. нотариуса, у которого открыто наследственное дело, и адрес его нотариальной конторы.

Основами законодательства Российской Федерации о нотариате предусмотрена возможность удостоверения сделки с привлечением двух и более нотариусов для случаев, когда в совершении сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. (находящихся в разных регионах)
Процедура выглядит так. Проект сделки будет создаваться нотариусами, которых выберут сами участники сделки, с использованием ЕИС нотариата. Затем каждый участник сделки в присутствии нотариуса должен подписать экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, а также экземпляр сделки на бумажном носителе. Последний останется в делах нотариальной конторы. Электронный экземпляр сделки с совершенной удостоверительной надписью подписывается удостоверившими ее нотариусами их квалифицированными электронными подписями и будет храниться в ЕИС нотариата.

Договор, удостоверенный двумя и более нотариусами, считается договором, заключенным в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальный тариф за совершение данного нотариального действия будет взиматься каждым нотариусом.

Выгодно ли вкладываться в недвижимость?

Рассмотрим на примере Сосновой Поляны — Балтийской Жемчужины, где занимаюсь недвижимостью с 2015 года.
Тогда стоимость однокомнатной квартиры на улице Тамбасова составляла около 3 миллионов рублей, а студии в «Балтийской Жемчужине» — примерно 2,5–3 миллиона.

Сейчас, спустя 10 лет, цены выросли:
- Студии в БЖ стоят в среднем 6 миллионов рублей.
- Однушки на Тамбасова (в так называемом «корабле») — около 5,5 миллионов.

Рост цен на студии в БЖ оказался немного выше, чем на однокомнатные квартиры в «корабле». При этом арендная стоимость практически одинакова — как для студии, так и для однушки.

За 10 лет стоимость недвижимости выросла примерно в 2 раза. Это соответствует среднегодовому приросту около 7,2%

Если добавить арендный доход:
- Сегодня арендная плата составляет 30 000–35 000 рублей в месяц (360–420 тыс. в год).
- На фоне текущей стоимости (6 млн) это даёт арендную доходность 6–7% годовых.

Однако важно учитывать, что в 2019–2021 годах аренда была значительно ниже — 15 000–20 000 рублей, то есть доходность тогда была всего 3–4% от текущей стоимости.

Если учесть:
- Рост стоимости: ~7,2% годовых
- Среднюю арендную доходность за период: ~5% годовых (с учётом роста аренды),

…то суммарная доходность — с учётом и роста капитала, и аренды — составляет примерно 12–13% годовых (в терминах простого дохода).
Но по методу внутренней доходности (IRR), более точному для таких расчётов, показатель будет ближе к 8–10% годовых.


Да, вкладывать в недвижимость можно — но с оговорками.
- Это не пассивный доход автомат — требуется управление, ремонт, поиск арендаторов.
- Доходность около 8–10% годовых

Но для многих дом и стены выглядят гораздо более надёжными, чем цифры счета на экране смартфона.
Выбор за вами.

⚠️ Квартира или апартаменты?

▪В апартаментах можно жить, но нельзя зарегистрироваться на постоянной основе. Временно можно, а вот постоянно, как в квартире, нет.
▪Содержание апартаментов дороже. Цены на коммунальные услуги в нежилых помещениях выше. Налог на имущество выше.
▪Рядом со зданием, где расположены апартаменты, вы скорее всего не увидите социальных объектов - школы, детского сада, поликлиники.
▪Законы о тишине на апартаменты не распространяются. Если у вас ребенок, можете попасть. Да и самому громкие звуки не так уж комфортны.
▪Требования об инсоляции (солнечный свет) тут не работают.
▪Имущественный вычет не получите. Так как НЕ жильё.
▪Попадете в процедуру банкротства, апартаменты, даже единственные, заберут на покрытие долгов. Хотя хотели в исключения ввести, вроде не получилось…

В сделках с недвижимостью можно выделить несколько типов нежелательных покупателей:
Лжецы:
Скрывают обстоятельства, делающие сделку недействительной. Пример: покупка квартиры для любовницы, оспоренная женой через суд.
Мошенники:
Изначально стремятся к завладению имуществом преступным путем. Пример: махинации с задатком, позволившие покупателю получить объект почти бесплатно.
Занудные:
Неоправданно затягивают сделку, что приводит к потере других покупателей и срыву.
Тревожные:
Излишне беспокоятся, привлекают юристов и знакомых, усложняя процесс.
Юристы (не из сферы недвижимости):
Их требования к документам не соответствуют реальным возможностям, что ставит сделку под угрозу.
Самостоятельные:
Без агента требуют лишние документы и условия, основываясь на информации из интернета.

Застройщики предлагают, покупатель выбирает. Или где лучше жить: в монолите, кирпиче или панели?

У каждого из материалов свои плюсы и минусы, коротко о них.

Монолит: строится достаточно долго, один-два этажа в месяц. Бывают задержки. Бетон для заливки используется разный, так как условия застывания зависят от среды. Если стройка идет в сильный мороз, добавляют, например, аммиак, иногда чрезмерно, и потом стены источают запах. Слышимость высокая, так как среда одна, от подвала до чердака, звук распространяется беспрепятственно. Если на 8 этаже сверлят стену, то на первом ребенка не уложить спать. Но зато нет щелей, монолит! Разве что стеклопакеты могут продувать.

Панель: строится гораздо быстрее монолита, задержек обычно нет, так как конструктор уже закуплен заранее, целиком весь дом. Бетон для плит качественный, так как плита производится на заводе, при благоприятных условиях: температура, давление, влажность. Бывает, между плитами проявляются щели, сразу под обоями не разглядеть, потом будет продувать. Наверное, лучше брать без отделки, чтобы все увидеть. Но в любом случае, щели легко заделываются. Слышимость умеренная, гораздо меньше, чем в монолите, так как среда прерывистая, не одна сплошная плита на весь дом, как в случае с монолитом. Но соседей за стенкой слышно.

Кирпич: скорость строительства сопоставима с монолитом, чем выше дом, тем толще стены. Звуко- и теплоизоляция по сравнению с монолитом и панелью идеальная. Наверняка это самый предпочтительный вариант, видимо, поэтому и самый дорогой.
Обратите внимание на «сталинки»: сколько лет стоят и еще долго будут в цене, кирпич!

Когда брак распадается, недвижимость, особенно обремененная ипотекой, часто становится яблоком раздора. Важно понять, что ждет заемщиков при разводе и как урегулировать вопрос без конфликтов.

Прежде всего, нужно установить, когда именно была приобретена недвижимость – до или во время брака.

Квартира, приобретенная до брака, согласно статье 36 Семейного кодекса РФ, или полученная в дар/по наследству во время брака, является личной собственностью одного из супругов. При разводе она остается у владельца.

Однако, если ипотека на жилье, купленное до брака одним супругом, выплачивалась совместно после свадьбы, второй супруг имеет право на компенсацию вложенных средств. Обычно это доказывается в суде, и суд принимает решение о возмещении части стоимости или выделении доли в квартире.

Имущество, нажитое в браке, включает доходы супругов, пенсии, пособия, а также приобретенные движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, вклады, независимо от того, на чье имя они оформлены. Право на общее имущество имеет и супруг, занимавшийся домашним хозяйством или уходом за детьми.

Вам когда-нибудь приходилось пересаживать дерево?
Обрывать все связи, паутиной расходящиеся от основного корня, безжалостно обрубая их лопатой.
Именно вырванное с корнем дерево напоминает мне переезд пожилых людей.
Зачастую всё решают дети или внуки, мало задумываясь о травмах родителей, бабушек и дедушек.
Часто, наблюдая со стороны, вижу растерянность в глазах пожилых людей, с надеждой заглядывающих в глаза родных, в момент осознающих: вот, подписал, а что дальше…
Переезд в новое место с оборванными корешками, приживусь ли там… Конечно, это дело не мое, а их семейное дело.
Но всегда хочется максимально бережно пересадить, особенно стариков. Создать приветливую, доброжелательную атмосферу.
В общении с клиентами часто погружаемся в разговоры о ценностях. Ведь это те самые важные корешки, которых коснется переезд, но которые и помогут выстоять в любых передрягах.
Ведь, прежде чем довериться человеку, желательно узнать его.
Всегда с глубоким вниманием поддерживаю такие беседы.
Когда есть общие ценности, взгляды, понимание, цель уже не кажется такой отдаленной.
И гораздо легче обсуждать неизбежные материальные вопросы.

Мама жила в другом конце города, и каждая поездка к ней превращалась в утомительное путешествие, отнимающее время, которое Яна могла бы посвятить себе. Продать мамину квартиру и купить рядом — очевидное решение.
Взявшийся за работу риелтор не справлялся, развалил две сделки. Об этом и сообщили мне при обращении, сказав, что причины не понимают.

Я посмотрел объявление предыдущего агента, документы по квартире, позвонил агенту по встречной сделке и спросил, почему сделки рассыпаются. Ничего внятного в ответ не услышал.

Быстро нашел нового покупателя и только тут узнал о причине, которая разваливала сделки. Сказали бы раньше, но все молчали… наверное, в надежде, что вдруг проскочит.

Следующий покупатель уже никуда не делся. Мечта Яны сбылась. Теперь они живут в одном доме, в соседних парадных. Яна может легко навещать маму, помогать ей по хозяйству и просто быть рядом.

Честно говоря, если бы у покупателя агентом был риелтор, а не юрист, могло бы и не получиться. Риелтор он же еще и психолог, а юрист исключительно по документам.